巴曙松:调控力度加大 房贷继续收紧


中国银行协会首席经济学家巴曙松:当前房地产行业调控范围力度空前,关键是范围广、力度强、手段新,达到了前所未有的程度。以前谁会想到张家口、沧州,这些三线城市会限购呢?这是典型的城镇城市被楼市调控的特征。全国本轮限购相对于之前几次楼市调控,中小城市被列入到限购城市的清单,这意味着中国城镇化进入到以大城市群为主要动力的发展阶段。


本轮调控后,购房者使用杠杆比例及杠杆力度下滑,贷款变得越来越难。我认为,房贷政策正在收紧,银行信贷收紧,大部分银行首套房恢复基准利率,部分银行开始将基准利率上调。数据显示,2017年5月房贷利率较同年3月增加了10%。此外,房贷周期也在逐步增加。


从本轮调控各个城市的表现,重点城市降温,二线城市冷热不均,三、四线城市加杠杆。京津调控后交易下降明显,沪深虽然无行政调控,但是房贷利率上升;在二手房市场方面,京津二手房房价连续下跌,深圳、上海、杭州、南京等城市上涨涨幅收窄;北京的市场交易节奏放缓,交易价格也开始下跌。在二线城市,出现了冷热不均现象,分化情况明显。传统热点城市降温,二线新房成交量3月之后有所下跌;南京、杭州调控加码,二手房市场出现下行;长三角地区去化周期明显缩短。


供应下滑是销售下滑的重要动因。我认为,调控首先表现在供应减少之上。市场下行期间加速行业洗牌,开发商集中度进一步提高。TOP50开发商销售额和销售面积增速分别高出全国41和35个百分点。从土地市场来看,现在的土地市场竞争激烈,土地市场焦点转移。表现在河北、长三角、珠三角地区土地市场在4-5月有回暖现象。三四线城市土地溢价率处于前位。从开发商来看,一些房企拿地金额、拿地面积相较于2016年有大幅度上升。


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